KİRALANAN TAŞINMAZIN TAHLİYESİ

Kiracı Tahliye Dava Dilekçesi Nasıl  Hazırlanır?

Kira ödemelerini geciktiren bir kiracı için kaçınılmaz son tahliye edilmesidir. kiracıların tahliyesine yönelik izlenebilecek çeşitli yollar bulunmaktadır. İcra Mahkemeleri veya Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülecek 2 farklı  dava süreci bulunmaktadır. İlgili mahkemede  tahliye davasına ilişkin dava dilekçesi sunularak tahliye süreci başlatılır. Maliklerin (Mülk sahiplerinin) bu uzmanlık gerektiren süreçte kaybedecekleri  süreler çok önemli olduğundan avukat aracılığıyla ile tahliye işlemini yapmalarını öneririz. Aşağıda kira alacağı nedeniyle tahliye davası dilekçe örneklerini sizlerle paylaştık. Ancak davanın takibi sırasında dilekçede olan eksik bir unsur veya işlemlerin süresinde takip edilmemesi halinde, oluşacak zararlar ve geri dönüşü olmayan hak kayıpları konusunda en baştan sizleri bilgilendiriyoruz.

Tahliye Davası Nedir ?

Kiraya verenin , kiracıyı, kiraya verdiği taşınmazdan kanunda belirtilen sebeplerden biriyle boşaltması için açtığı dava türüdür.  Tahliye davası kira sözleşmesini sona erdirerek kiracının taşınmazı tahliye etmesini amaçlamaktadır.

Kira sözleşmesi ya belirli ya da belirsiz olarak düzenlenmektedir. Belirli süreli kira sözleşmesinin bitmesinden en az 15 gün önce bildirimde bulunulmadığı takdirde sözleşme aynı koşullarla 1 sene daha uzatılmış sayılmaktadır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise yasal sürelere uyulması gerekmektedir. Bu husus TBK madde 328’de ‘Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır.’

Kiracının Tahliye Talebi Bildirim Yolu ve Dava yolu ile gerçekleşebilmektedir.

BİLDİRİM YOLU İLE KİRACININ TAHLİYESİ NEDİR?

Türk Borçlar Kanunu MADDE 347’DE  Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.

Şeklinde düzenlenen maddeden de anlaşılacağı üzere 10 yıldan sonra bu süreyi izleyen her yılda 3 ay öncesinden bildirimde bulunmak koşulu ile sebep göstermeye gerek olmadan kiracıyı tahliye edebilir.

DAVA YOLUYLA KİRALANIN TAHLİYESİ

Kiraya verenden ve kiracıdan kaynaklanan sebepler olmak üzere iki sebeple tahliye davası açılabilir.

KİRAYA VERENDEN KAYNAKLANAN TAHLİYE DAVASI

Kiraya verenin gereksiniminden, yeniden inşadan ve imardan kaynaklanabilir. Gereksinim nedeniyle kiracının tahliye edilebilmesi için kişinin kendisinin, eşinin, altsoyu, üstsoyu ya da kanunla bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyerine ihtiyacı olması gerekmektedir.  Bu ihtiyacın samimi olması gerekir bu ihtiyacın samimiyeti her türlü delille ispat edilebilir. Bu konudaki en büyük karine kiraya verenin de kirada oturmasıdır. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2013/4985 E. 2013/2188 K. ) Yargıtay’ın da desteklediği görüşe göre kiralayanın birden fazla oturulabilir taşınmazı mevcutsa kiralayanın taşınmazlar arasında samimi bir tercih yaparak tahliye davasını açması gerekir.

Kiralananın onarımı genişletilmesi ya da değiştirilmesinden kaynaklanan kullanılmanın mümkün olmadığı durumlarda belirli süreli sözleşmelerde süre sonunda belirsizlerde ise fesih dönemine ya da sözleşmede belirtilen süreden itibaren 1 ay içinde sözleşme sona erdirilebilir.

Gereksinim nedeniyle tahliye davası açıldığı takdirde kiraya verenin taşınmazı belirttiği ihtiyaç sahibi yakınına kiraya vermesi gerekir. Aksi durumda kiracının kiraya verene karşı tazminat davası açma hakkı doğmaktadır.

YENİ MALİKİN GEREKSİNİMİ DURUMUNDA NE OLUR? (İHTİYAÇ SEBEBİYLE TAHLİYE HALİ)

Kiralananı satın alan kişinin altsoyu, üstsoyu, kendisi veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler adına konut veya çatılı iş yeri ihtiyacı varsa kendisine tapuda tescil edildikten  1 ay içerisinde kiracıya ihtarname ya da iade-i taahhütlü göndererek durumu bildirmelidir.

a-yazılı bildirimde nasıl olmalıdır?

Taşınmazın kendisine devredildiğini ,bundan sonraki kiraların kendisine ödenmesi gerektiğini bildirim ödemenin yapılması gereken banka bilgilerini de içermelidir. Bu bildirimden  itibaren 6 ay sonra da kira sözleşmesinin bittiğine ve tahliye talebini içerir şekilde sulh hukuk mahkemesinde dava açması gerekmektedir.

KİRACIDAN  KAYNAKLANAN TAHLİYE DAVASI

Kiracı taşınmazı belli bir tarihte boşaltmayı taahhüt etmiş ve boşaltmamışsa bu taahhüt ettiği tarihten itibaren 1 ay içerisinde icraya başvurulabilir. İcra haricinde dava açarak da sözleşme sonlandırılabilir. İcra ya da davaya konu taahhütnamenin belli şekil şartları vardır. Mutlaka yazılı olmalı ve tarih bulundurmalıdır.  Tarihin belli olması şartı da aranmaktadır.

Kira sözleşmesi 1 yıldan kısa süreli ise kira süresi boyunca kira bedelini ödemez ise kendisine 2 haklı ihtarda bulunulmuşsa kiraya veren kira sözleşmesinin bitiminden ve ihtarın yapıldığı tarihten itibaren 1 ay içerisinde dava açılarak kira sözleşmesini sona erdirilebilir.

1 yıl veya daha uzun süreli kiralarda ise kira bedelini ödemediği için 2 haklı ihtarda bulunulmuş ise kiraya veren

İhtarın noterden çekilmiş olması şartı aranmaz. Kiracı aleyhine çekilen icra takibi de ihtar yerine geçmektedir. Söz konusu 2 haklı ihtar aynı kira dönemi içerisinde çekilmelidir.

Tahliye davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemeleridir.  İlamsız icra takip yoluyla açılan tahliye  davalarında ise görevli mahkeme icra hukuk mahkemeleridir.

Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemeleridir. Yetkili mahkeme kesin yetkili değildir.  Davalının yerleşim yerinde açılabileceği gibi sözleşmenin ifa edileceği yerde de açılabilir.

Tahliye davası sonucunda davanın kabulüne ve tahliyesine karar verilirse kiraya veren kiracı aleyhine ilamlı icra takibi başlatabilir. Kiraya veren icra takip yoluyla kiracının taşınmazdan çıkmasını talep edebilir.

 

KİRACI TAHLİYE DAVA DİLEKÇESİ ÖRNEKLERİ

……NÖBETÇİ İCRA HUKUK  MAHKEMESİNE

 

İCRA DOSYA NO     : …. Esas

TAHLİYE TALEP

EDEN DAVACI         : Ad Soyad (TCKN)

                                    Adres

VEKİLİ                                    : Av. Anıl Utku YILMAZ

                                      Adres Antettedir.

DAVALI                    : Ad Soyad (TCKN:)

Adres

KONUSU                     : …. Adresindeki gayrimenkulün tahliyesine ilişkindir.

 

AÇIKLAMALAR      :

Müvekkil ile davalı arasında… tarihli kira sözleşmesi düzenlenmiştir.(EK1) Kira sözleşmesi gereği, davalı tarafça ödenmesi gereken kira bedellerinin (….yılının … ayları) ödenmemiştir.  Davalı kira borçlarını yönünden temerrüde düşmüştür. Bu sebeple  … E. Sayılı dosyası ile tahliye talepli olarak toplam ….  TL alacak bedelli  icra takibi başlatılmış, davalı / borçluya Örnek No: 13 ödeme emri … tarihinde tebliğ edilmiş, ancak davalı borçlu, 30 günlük yasal ödeme süresi içerisinde herhangi bir ödeme yapmadığı gibi, 7 günlük yasal süresi içerisinde  icra dosyasına herhangi bir itirazda da bulunmamıştır. (Ödeme emri ve tebligat şerhi EK2)

TBK 269 2  de' Bu tebliğ üzerine borçlu, yedi gün içinde, itiraz sebeplerini 62 nci madde hükümleri dahilinde icra dairesine bildirmeye mecburdur.Borçlu itirazında, kira akdini ve varsa buna ait mukavelenamedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse,akdi kabul etmiş sayılır. ' şeklinde düzenlenen madde gereğince davalı borcu kabul etmiş sayılmaktadır.

Davalı taraf ne itiraz etmiş ne de borcu ödemiştir. Dolayısıyla TBK madde 269/a 'da düzenlenen 'Borçlu itiraz etmez, ihtar müddeti içinde kira borcunu da ödemezse ihtar müddetinin bitimtarihini takip eden altı ay içinde alacaklının talebi üzerine icra mahkemesince tahliyeye kararı Verilir.'  maddesi gereğince tahliyesine karar verilmesi gerekmektedir.

Müvekkil, davalı tarafa kira bedellerinin ödenmesi için birçok defa başvurmasına rağmen davalı taraf kira borçlarını ödemediği gibi konutu terk etmeyip kullanmaya da devam etmektedir. Davalı  yılına ait …. aylarına ait kira bedelini de ödememiştir. Müvekkilin bütün iyi niyetine rağmen borcu ödemeyen ve konutu haksız ve mesnetsiz olarak kullanmaya devam eden davalıya işbu davanın açılması zaruriyet hasıl etmiştir. Davalı günümüz koşullarına göre çok ucuza yaşamaktadır. Bu uygun kira bedeline rağmen hem kira bedelini hem de aidatı ödememiş olması davalının kötü niyetli olduğunu göstermektedir. (EK-3 Ödemediği aidatlara ilişkin olarak borç listesi dökümü

İşbu davamız ile söz konusu hukuksuzluğun ortadan kaldırılması amacıyla söz konusu taşınmasız tahliyesine ve ödenmemiş kira bedellerinin ödenmesini talep ederiz.  Zira müvekkilin söz konusu güncel mağduriyeti hala devam etmektedir.

Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalı kiracının taşınmazdan tahliyesini ve ödenmemiş kira bedellerinin ödenmesini talep etme zarureti hasıl olmuştur.

DELİLLER                             : … İcra Dairesinin E. Sayılı dosyası, ...,  tarihli tahliye taahhütnamesi,  …tarihli kira sözleşmesi, banka dekontları, tanık, bilirkişi, yemin ve sair her türlü yasal delil

 

HUKUKİ SEBEPLER        : İİK, TBK, TMK, Yargıtay içtihatları, Doktrin görüşleri ve sair yasal mevzuat

 

SONUÇ VE İSTEM             : Yukarıda açıklanan nedenlerle;

Davalı borçlunun … adresindeki taşınmazdan TAHLİYESİNE,

Her tür yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalı yana YÜKLETİLMESİNE, karar verilmesini vekaleten talep ederim.

 

EKLER                                 :

EK1-…. tarihli kira sözleşmesi

EK2-Ödeme emri ve tebliğ şerhi

EK3- Ödemediği aidatlara ilişkin olarak borç listesi dökümü

DAVACI…..

VEKİLİ Av. Anıl Utku YILMAZ